WOZ

Wat is de WOZ waarde?

WOZ staat voor waardering onroerende zaken. Dit is de gemeentelijke taxatie die elk jaar plaats vindt voor woning en bedrijfspand. Als het goed gebeurt is dit de waarde van het onroerend goed als het leeg en vrij van hypotheek verkocht zou worden. Zeg maar de waarde die u ervoor zou kunnen krijgen wanneer het leeg wordt opgeleverd. Het is alleen niet de waarde van vandaag of gisteren, maar de waardepeildatum is gelijk aan de waarde op 1 januari van het vorig jaar. De WOZ waarde 2019 is dus de waarde wanneer het pand op 1 januari 2018 zou zijn getaxeerd.

De WOZ waarde valt vaak hoger uit dan verwacht. Hebt u ook de nieuwe aanslag onroerend goed (OZB) gehad maak dan bezwaar, want dit kan u veel geld besparen. Niet alleen dit jaar, maar ook de volgende jaren. Een te hoge taxatie zal namelijk nog vele jaren in navolgende taxaties en heffingen doorwerken, zoals het eigenwoningforfait, waterschapsheffing, vermogensrendementsheffing en erfbelasting De Hoge Raad wil het bezwaar maken tegen de WOZ aanslag vereenvoudigen door de zogenaamde bezwaardrempel (Fierens marge) te schrappen.

Vanaf 2009 zijn de gevolgen van de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting een stuk zwaarder gaan wegen. Met ingang van 1 januari 2009 is het maximum aan het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde die € 1000.000,- overstijgt namelijk vervallen.

De WOZ-waarde is een grondslag voor belastingheffing door drie overheden. De WOZ-waarde wordt voor de volgende belastingen gebruikt:

- OZB E (onroerendezaakbelasting voor de eigenaar);- OZB G (onroerendezaakbelasting voor de gebruiker);- Aanslag door het waterschap;- Inkomstenbelasting (eigenwoningforfait);- Vennootschapsbelasting (afschrijving tot percentage van de WOZ waarde);- Vermogensbelasting;- Erfbelasting;- Schenkbelasting.

Daarnaast werkt de objectafbakening van artikel 16 Wet WOZ door in onder andere de Wet belastingen op milieugrondslag (energiebelasting), de Elektriciteitswet en de Gaswet.

Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt; banken accepteren de WOZ-waarde veelal als bewijs dat de waarde van de woning voldoende onderpand is voor een (tweede) hypotheek of als bewijs dat het zogenaamde toptarief (hoger rentetarief als de lening meer bedraagt dan de executiewaarde) niet meer betaald hoeft te worden. Vanaf 1 januari 2010 kunnen notarissen, hypotheekverstrekkers en banken onder bepaalde voorwaarden de WOZ-waardes opvragen bij de gemeente. Deze maatregel is getroffen in verband met de bestrijding van de vastgoedcriminaliteit.

Erfbelasting

Per 1 januari 2010 is de WOZ-waarde van woningen ook de grondslag geworden van het te betalen bedrag aan erfbelasting. Vindt u dat u teveel erfbelasting betaalt of dat de WOZ-waarde van de uit een erfenis verkregen woning te hoog is kunnen wij u ook van dienst zijn. Als de notaris de verklaring van erfrecht heeft opgemaakt kunnen de erfgenamen een nieuwe WOZ-beschikking opvragen, tegen deze beschikking kan bezwaar gemaakt worden. Als de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld lopen de erfgenamen het risico substantieel meer erfbelasting te betalen dan noodzakelijk. Dit financiële nadeel loopt, gelet op het tarief van de erfbelasting, als snel in de (tien) duizenden euro’s. Het hele proces van controle van de WOZ-waarde tot een bezwaar-en eventuele beroepsprocedure kan Bezwaarmaker.nl voor u verzorgen. Wij maken bezwaar, voor u, namens u! Neem snel contact met ons op!

Wetgeving Erfbelasting 2012

Per 1 januari 2012 heeft de wetgever een aantal wijzigingen doorgevoerd betreffende erfbelasting .Zo wordt het als onrechtvaardig ervaren dat bij een dalende woningmarkt de oude - te hoge- WOZ-waarde als uitgangspunt dient voor de afdracht van de erfbelasting. Tussen de datum van overlijden en de waardepeildatum van de woning kan dus 2 jaar liggen. Dit verschil ontstaat omdat sinds 1 januari 2008 de waardepeildatum 1 jaar voor de ingang van het belastingjaar ligt waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld.

Keuze Peiljaar WOZ-waarde

Vanaf 2012 is de regeling uitgebreid: U kunt kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of voor het jaar hierop volgend. Stel dat iemand in 2012 overlijdt, dan heeft u de keuze uit de WOZ-waarde van 2012 of de WOZ-waarde van 2013. Indien er nog géén WOZ-waarde is vastgesteld voor 2013, mag u deze schatten. De belastinginspecteur toetst of deze waarde, met inachtneming van de regels van de Wet WOZ, juist is vastgesteld. Volgens Vereniging Eigen Huis verlaagt de inspecteur van de Belastingdienst de waarde op verzoek van de erfgenamen ambtshalve als in 2013 blijkt dat de door de gemeente voor 2013 vastgetelde WOZ-waarde lager is dan de waarde die door belanghebbende of de Belasingdienst voor 2013 is vastgesteld.

Hoe bepaalde uw gemeente de WOZ-waarde?

De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Er vindt geen vergelijking plaats met de waarde in voorgaande belastingjaren. Er zijn verschillende taxatie methodieken die worden toegepast;Voor woningen: de vergelijkingsmethode. Een woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Soms kunnen de verkopen ook verder van de waardepeildatum verwijderd zijn.

Dit kan zich voordoen als er weinig verkoopcijfers van vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. De waarde wordt dan herrekend naar het waardeniveau op de waardepeildatum.Voor woningen in aanbouw: Voor een woning in aanbouw dient de waarde te worden bepaald op het percentage van gereedmelding op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW).

Daarbij wordt de grondwaarde vermeerderd met een schatting van de investeringen in het gebouw, dat wil zeggen de opstallen, voor zover deze aan het begin van het belastingjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld gereed zijn.Voor niet-woningen (bedrijven, scholen, etc.): Voor een niet-woning dient de waarde te worden bepaald op basis van de economische waarde en op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW).

De hoogste waarde dient te worden gehanteerd. De economische waarde voor niet-woningen kan op 3 manieren worden bepaald, te weten: middels de vergelijkingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) en de Discounted-cash-flow methode (DCF).

In de praktijk komt het er bij niet-woningen op neer dat courante objecten (kantoren, winkels, horeca, etc.) volgens de HWK-methode worden gewaardeerd, campings en hotels op basis van de DCF-methode worden gewaardeerd en incourante panden (scholen, ziekenhuizen, etc.) volgens de GVW-methode worden gewaardeerd.

De bepaalde waarde geldt dan voor het gehele WOZ-tijdvak/belastingjaar.In de oorspronkelijke wet gold: als er een wijziging optrad aan het object gedurende het tijdvak werd de waarde opnieuw bepaald (mutatiebeschikking).

De waarde gold dan ingaande het jaar na het tot stand komen van de wijziging. De wijziging moest wel groter zijn dan 5% van de oude waarde, met een minimum van € 11.345, of moest groter zijn dan € 113.445. Dit was artikel 19 van de wet, maar dit artikel is op 1 januari 2007 komen te vervallen omdat er sindsdien elk jaar een nieuwe waarde wordt vastgesteld.

De gemeente maakt de waarde kenbaar aan de belanghebbende door middel van een voor bezwaar vatbare beschikking. Dit gebeurt normaliter tegelijkertijd met het verzenden van de OZB-aanslag, in de eerste acht weken van het jaar.

Binnen zes weken na dagtekening van de beschikking kan de belanghebbende bezwaar maken tegen de vastgestelde waarde. In 2008 diende 3,5% van de ontvangers van een woz-beschikking een bezwaar in. In 2010 is een voorlopige schatting dat tegen 2,7% van de WOZ-beschikkingen bezwaar is gemaakt volgens de Waarderingskamer.

De gemeente beoordeelt de situatie opnieuw en doet uiterlijk op 31 december uitspraak. Als de belanghebbende het hiermee niet eens is kan hij of zij beroep aantekenen bij de rechtbank. Daarna staan nog de beroepsmogelijkheid bij het Gerechtshof en cassatie bij de Hoge Raad open.

De WOZ-waarde is een grondslag voor de OZB, waterschapsheffing, inkomstenbelasting en erfbelasting. Wie het niet met de waarde eens is, zal dus tegen de WOZ-beschikking bezwaar moeten maken (binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag/beschikking). Bezwaar tegen latere aanslagen op grond van de WOZ-waarde zal niet ontvankelijk worden verklaard.

De waarde kan ondanks een niet-ontvankelijk verklaring nog wel worden verlaagd, maar alleen als blijkt dat de waarde meer dan 20% en ten minste € 5.000 lager had moeten zijn. Na het verstrijken van de wettelijke bezwaartermijn kan alleen een belanghebbende, die voor het eerst belastingplichtig is voor de onroerende zaak (bijvoorbeeld een erfgenaam), op grond van artikel 26 van de Wet WOZ een nieuwe beschikking opvragen om in bezwaar te kunnen gaan.