Wat is een eerlijke WOZ voor uw woning?

Aan het begin van elk jaar valt de bekende brief van de gemeente weer op uw deurmat: de WOZ-waarde is berekend. Als woningeigenaar wilt u op een eerlijke WOZ kunnen rekenen. Valt deze te hoog uit, dan kan dit namelijk onnodig veel kosten. Denkt u onder andere aan rioolheffing, de premie voor uw woonverzekering, de onroerendzaakbelasting en inkomstenbelasting via het eigenwoningforfait. Wat voor uw woning een eerlijke WOZ is, is situatie afhankelijk. In dit artikel gaan we daar nader op in en vertellen we u wat u als woningbezitter kunt doen wanneer u van mening bent dat de WOZ-waarde van uw woning onjuist is berekend, zo kunt u bezwaar WOZ waarde aantekenen.

Enkele voorbeelden

Als peildatum voor de WOZ-waarde geldt 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. Wanneer u uw woning rond die datum heeft aangeschaft, zal de WOZ-waarde in de meeste gevallen op hetzelfde niveau liggen als de daadwerkelijke marktwaarde (aanschafprijs) van uw woning. Heeft u in het afgelopen jaar echter veel aanpassingen gedaan waardoor uw woning in waarde is gestegen, dan zal de bepaalde WOZ-waarde lager liggen dan de huidige, daadwerkelijke waarde van uw woning. Andersom kunnen situaties er ook toe leiden dat de WOZ-waarde te hoog wordt ingeschat. Bijvoorbeeld wanneer er schade door verzakking is opgetreden.

Een lage WOZ-waarde wenselijk?

De meeste woningbezitters staan niet stil bij een eerlijke WOZ, maar zien een lagere WOZ-waarde standaard als gewenst. Enerzijds hebben zij gelijk. Zeker wanneer u niet van plan bent om uw woning te verkopen, gaat u er op deze manier in koopkracht op vooruit. Verschillende belastingen en heffingen zullen namelijk lager komen te liggen. Betaalt u een te hoge WOZ-waarde, dan kan dit

-afhankelijk van uw situatie- betekenen dat u tot wel 2500 euro op jaarbasis teveel betaalt. Een bedrag dat u ongetwijfeld liever aan andere zaken besteedt. Echter betekent een eerlijke WOZ eveneens een waarde die niet te laag ligt.

Een hoge WOZ-waarde is gunstig bij woningverkoop

Een te lage WOZ-waarde kan u in bepaalde situaties namelijk juist geld kosten. Bijvoorbeeld wanneer u van plan bent om uw woning op korte termijn te verkopen. Zoals u waarschijnlijk weet, speelt de WOZ-waarde een rol bij de verkoop. Als verkopende partij heeft u dan juist belang bij een hoge WOZ-waarde, omdat dit de vraagprijs en het openingsbod goed doet. Tevens hebben potentiële kopers en geldverstrekkers meer vertrouwen in een woning waarvoor een realistische WOZ-waarde is bepaald.

Andere situaties waarin een hoge WOZ-waarde wenselijk is

Een eerlijke WOZ is ook in andere situaties van belang. Neemt u bijvoorbeeld de hypotheekrente. Heeft u een hypotheek zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie), dan betaalt u bovenop uw rente een risico-opslag. U betaalt een hogere rente naarmate de afgesloten hypotheek hoger is dan de woningwaarde. Een WOZ-stijging betekent een stijging van de marktwaarde van uw woning, waardoor banken en andere geldverstrekkers u als een lager risico zien. Dit heeft dus een gunstig effect op de risico-opslag.

Het verhuren van uw woning

Ook wanneer u uw woning wilt verhuren, is een hogere WOZ-waarde wenselijk. De prijs waartegen u uw woning in de vrije sector kunt verhuren, wordt bepaald aan de hand van het WWS puntensysteem. Des te meer punten u verzamelt, des te hoger de prijs die u voor uw woning kunt vragen. Ook een hogere WOZ-waarde draagt bij aan een hoger aantal punten.

U bent het meest gebaat bij een eerlijke WOZ

Welke WOZ-waarde voor u het gunstigst is, is dus situatie-afhankelijk. Doorgaans kunnen we echter stellen, dat een eerlijke WOZ het belangrijkst van alles is. Dit betekent namelijk een waarde die overeenkomt met de daadwerkelijke situatie. Veel woningbezitters constateren dat er bij hen geen eerlijke WOZ van de gemeente op de deurmat belandt. Hiervoor bestaan verschillende oorzaken.

Bepalingen op basis van vergelijkingen en computermodellen

Zoals al even genoemd, kunnen er tussen de waardepeildatum en het huidige moment veel veranderingen hebben plaatsgevonden. Van veel van deze veranderingen is de gemeente niet op de hoogte. Het is voor de gemeente bovendien onmogelijk om alle woningen los te taxeren. In plaats daarvan bekijkt men pand- en perceelgegevens en vergelijkbare panden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Op basis van een computermodel komt men zodoende tot een berekening. Het heeft geen verdere uitleg nodig dat dit vaak niet leidt tot een eerlijke WOZ.

Nagaan of u een eerlijke WOZ heeft ontvangen: het WOZ-waardeloket

Bent uw benieuwd of u een eerlijke WOZ heeft ontvangen of twijfelt u hier ernstig aan, dan kunt u gebruikmaken van het online WOZ-waardeloket. Dit loket, dat vrij toegankelijk is, geeft u inzage in de WOZ-waarde van alle woningen in Nederland. Zo kunt u de waarde van woningen in uw omgeving vergelijken met die van u. Sommige gemeenten zijn nog niet bij dit loket aangesloten. Is dat voor uw gemeente het geval, dan kunnen zij de gegevens alsnog op een andere manier verstrekken. Neemt u daarvoor contact met ze op.

De koopsominformatie uit het Kadaster

Een andere manier om na te gaan of u een eerlijke WOZ heeft ontvangen, is middels de koopsominformatie van het Kadaster. U kunt binnen een bepaald postcodegebied de verkoopprijs van verkochte woningen opvragen. Vervolgens vergelijkt u de voor uw woning bepaalde WOZ-waarde met de verkoopprijs van woningen die vergelijkbaar zijn. Houdt u daarbij wel rekening met de waardepeildatum. Wanneer u de koopsominformatie bij het Kadaster opvraagt, ontvangt u informatie over het huisnummer, de verkoopdatum en -prijs en de oppervlakte van het perceel. Per postcode betaalt u daar een klein bedrag voor.

Opvragen van het taxatieverslag bij uw gemeente

Nagaan of u een eerlijke WOZ heeft ontvangen kunt u ten derde ook doen door het taxatieverslag bij uw gemeente op te vragen. In dit verslag beschrijft men hoe er tot de betreffende waarde is gekomen. In het taxatieverslag vindt u uiteenlopende informatie, zoals het type object, bouwjaar en grootte van de woning en het perceel en eventuele bijgebouwen. In veel gevallen sturen gemeenten hun taxatieverslag mee met de beschikking. Is dit niet het geval, weet dan dat het opvragen daarvan alsnog mogelijk is.

Het laten uitvoeren van een taxatie

Een laatste mogelijkheid die u heeft om na te gaan of u een eerlijke WOZ heeft ontvangen, is door een makelaar in te schakelen voor een taxatie van uw woning. Aan dergelijke rapporten wordt door gemeenten grote waarde gehecht. Wanneer de makelaar vaststelt dat de waarde van de woning veel hoger of lager ligt dan door de gemeente is bepaald, zal uw bezwaar succesvol zijn. Houdt u er wel rekening mee, dat u een dergelijke taxatie zelf dient te bekostigen.

Geen eerlijke WOZ ontvangen? Dan kunt u bezwaar maken!

Wanneer u op basis van een van de vier bovenstaande mogelijkheden (of een combinatie daarvan) tot de conclusie bent gekomen dat uw gemeente geen eerlijke WOZ voor u heeft bepaald, kunt u bezwaar maken. Het is belangrijk om te weten dat u dit binnen zes weken na de dagtekening van de brief van de gemeente doet. Door zoveel mogelijk informatie te verzamelen en in het bezwaarschrift aan te dragen, zal uw brief des te sterker worden.

Hulp bij bezwaar

Wanneer u nog niet eerder met dit bijltje heeft gehakt, of hier eenvoudigweg te weinig tijd voor hebt, kunt u zich uiteraard door een hierin gespecialiseerde partij laten bijstaan. Steeds meer woningbezitters die geen eerlijke WOZ hebben ontvangen, kiezen hiervoor. Behalve dat dit hen tijd bespaart, levert de sterke inhoudelijke onderbouwing ook een hogere succeskans op. Dit hoeft u niets te kosten. Wanneer een bezwaar gegrond wordt verklaard, vergoedt de gemeente de kosten. Zo niet, dan geldt bij een bezwaarbureau zoals Bezwaarmaker.nl de no cure, no pay regeling. Meestal duurt het enkele maanden voor een gemeente kan besluiten of deze een eerlijke WOZ had afgegeven of niet.